按台北市民政局網頁102年人口統計,台北市民25-44歲只有824249人,究竟當中有多少人沒有房子仍想買房子的不得而知,我猜應不到五成吧。這個人口數佔全台灣總人口2300萬的3.58% x 50% = 1.79%,張金鶚是台北市副市長,為1.79%期望在台北市內想要買房的青壯成年人伸張「正義」而要求修改全國房稅政策,根本是小題大造,嘩眾取寵。國民黨火速和應,是看見一枝樹木生蟲就大喊要火燒樹林。

取25-44歲,純粹主觀。25歲前多未期待做20年以上的財務規劃包括房貸。45歲後仍住台北市者應早已買房,或仍未買房的除非最近收入有重大突破否則應亦不大期待買房了。

按財訊雙月刊今年台北市329推案量只有1200餘億元,以 2000萬一戶算是6000戶新推預售或新成屋(這肯定是高估,因開價5000萬至 1億以上的豪宅不少,所以總推案大概只有三千多戶,取2000萬是針對普羅百姓可負擔的範圍)。新房成交價約落在每坪120萬,十年內中古屋的成交價應打七至八折,算100萬一坪在台北市的中古屋(算高估),相當於8000港元/平方呎,現在香港只能買到元朗,相當於台北的林口或三峽。從元朗通勤至港島中環或從三峽林口通勤至台北市時間相仿,約四十五分鐘至七十五分鐘視乎交通狀況,三峽林口的二手房價參考信義房屋是三年的中古屋不超過30萬一坪,約2200港元/平方呎,約十五年前香港屯門元朗天水圍的十年以上房子的房價。貸款五百萬二十年,月供不超過二萬五台幣,住三十坪左右,比較在台北市內,只能租二十坪以下房子,用時間換空間,最少住大50%。

全世界房產投資客(所謂炒房客)只有三種: 一種是真正的有錢人包括投資基金,他們手上有大量土地和房屋,而只佔他身家比例的其中一部分,另一種是手握三四五戶槓桿投資的炒家,這種人佔最多,俗稱散戶,在低息年代用一二戶房子的信貸額作為第三四五戶的首期,用全副身家超貸做賭注,然後讓身家一再翻倍。最後一種是中產階級把多買一房當作儲畜基金,定期供款並放租,是一種不投機的穩健投資方法。像張金鶚自己就是第三種人,手上還有三個房子,詳見聯合晚報。

第一種人,真正的有錢人高買高賣過億豪宅眉頭不皺一皺,那是一少部分的極有錢人的交換籌碼遊戲,根本不關普羅大眾的事,第三種人量入投資以保本為原則,他們比政府更害怕房產泡沫。真正造成房產泡沫的是那些沒那種身家卻用過度槓桿方式玩金錢遊戲的第二種人,散戶炒家,當泡沫爆破,他們只能傾家蕩產逃亡吐現,導致市價暴瀉。要防止房價泡沫爆破,是要針對性讓第二種人離場。

張金鶚說壓制炒風只有一招就是加稅。加稅只增加了固定的進場和出場成本,而且稅務經常性可轉嫁。我在台北住了十二年,每天有人在談一筆交易含稅不含稅,稅你付還是我付...成本轉嫁,如家常便飯,如果賣家成功讓成本轉給買方承受,就只會讓房市的賣出價推得更高。我住了十二年都知道,他馬的研究了幾十年的土生土長所謂教授兼副市長不知道? 是沒有活在真實的台北市內還是書仍讀得不夠? 或根本連基本的常識和數學能力都沒有? 房屋稅從每年1.2%增加至每年1.5%,即滿三年脫手增加0.9%成本,台北市內房價每年增長5%以上,中古屋房仲的仲介佣金是1%-5%不等,出售時價錢擬一擬,房仲費擬一擬,這 0.9%算條毛?

除了金融風暴外,打擊炒房只有一招就是加利息。利息直接影響房貸意願,降低炒房回報率,於是直接壓制了那些手持三戶以上的中小型投資客去炒房。真正的有錢人買什麼都全數付清,逢低買進,所有附加費用都列入投資成本,加總後認為低還是繼續買,資金雄厚不缺現金,什麼政策對他們都不會有太大影響。不過真正的有錢人佔買房比例只有不到二成。彭淮南沒種加利息(高利息的匯率風險控管他不會做,加息同時影響匯差和出口貿易全世界都不敢做),現在雙張亂搞的政策根本是屁,不是不痛不癢就是靠嚇,官員以能製造公眾恐慌而沾沾自喜,根本是變態,而結果大鯊魚趕不走,手持二戶在換樓中間或以多買一戶作穩健投資的中產階級被嚇到睡不著覺。事實上以一般受薪中產若手上存得三百萬元,過去十五年包括1998亞洲金融風暴,2000年科網股爆破,2003沙氏病毒疫襲,2006雙卡風暴加上紅衫軍,2008金融海嘯,海嘯後以破爛報表苦撐的上市公司大部分至今尚未復元,全球消費除陸客遊覽區持續低迷,投資買一戶一千至一千五百萬的房子先付二三成再月供出租,比買基金買股票都更穩健。所以增加利息令第一種真正有錢人要全額支付去承受房市風險才有機會獲得最大利潤,第二種人無法承擔槓桿後的利息成本結果退場,第三種人權衡下會更審慎理財而不一定選擇購買房子(如利息成本高於基金手續費,回報率相當,當然是回頭買槓桿比例較低的基金。)

過去數年所有的官地開發包括捷運合作共構宅如非官商勾結就是台北市政府在帶頭炒房(政府是主要分潤股東之一,房價亦須其同意),把台北市在捷運或火車站附近或站上的官地重建低價民宅提供八至九成貸款可增加供應並讓老百姓買得起且交通有一定便捷性,同時也真接令該區的房價因大量低價民宅供應而被降低。地區政府的核心事務是人口及相應之衣食住行環境管理及服務之規劃執行,當年開展這些項目時本該有先見。如今台北市一地難求,台北市政府也找不到官地可再建低價房,簡單說就是無能為力,就只能把供需交給自由市場,讓百姓自行選擇買大一點住遠一點搬離台北市,或挨貴一點住近一點,或像日本人在東京只租不賣。台北市政府無力施為的死症不必全國人民來承擔,像台北市房價這種與整體人民無大影響的就去小題大造,像服貿這種對全民有大影響的就輕忽從事,國民黨政府這是蚊子咬砍手臂,刀傷卻叫你去塗蚊怕水。

政府無能,取寵是出醜。




<張金鶚當包租公>
轉載自: boylondon.pixnet.net/blog/post/46835012

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
張金鶚自爆當過投資客,令人感到意外,但事實上,市場公認是「空頭代表」的他,現在名下共有三間房子,其中有一間並曾長期收租,也曾是個不折不扣的「包租公」。

張金鶚在新書中特別強調,面對房地產市場,他只有資訊和知識的融合,他固然不會預設配合業者的「多頭」立場,但也絕不會自設所謂的「空頭」。許多人認為他學者性格,不食人間煙火,但他在房地產消費及實戰上,經驗豐富。

張金鶚是在1988年因為在政大教書,因此就近在政大附近秀明路買了第一間房子,那是一間5樓公寓的3樓,大約35坪,自此從租屋族晉身為有屋階級。

很多人會以為張金鶚是「不愛買房」一族,但僅隔了四年,1992年,因為他已快繳清第一間房子的銀行貸款,馬上又動起想買「第二屋」的念頭,並隨後就在木新路買了一間位於9樓的預售屋,又隔了7年,他又買了隔壁一間10樓的房子。

他說,他的購屋歷程和多數民眾一樣,第一間和父母自住,買了第二間,第一間就讓給父母住,後來再買第三間,則是請父母住新房,舊房則用來出租。

張金鶚說,他收的租金,主要拿來孝養父母,對財務幫助不少,不過當包租公的經驗並非全部都很愉快,他遇到過蠻橫不講理的奧客,房子差點就收不回來。為此還請教過好友李永然律師,準備上法院打官司。2008年底,他將房子收回後,就此不再租人,雖然現在房價已漲了不少,但他捨不得賣,只當成招待親友、學生的聚會場所及客房之用。

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